商圈客流怎么采样，别凭感觉
选址最怕“看着热闹”。直接用定点计数，把人流变成数字。
- 点位：门口、隔壁路口、最近地铁/公交出口各选1个点。
- 时段：工作日+周末各跑一次；每次抓3段：12:00-13:00、18:00-19:00、21:00-22:00。
- 方法：每段做4轮15分钟计数（路过人数、停留人数、进店人数）。
举个例子：某饮品店候选铺位，周末18:00-19:00门口路过480人、停留120人、进店24人，停留率25%、进店率5%。如果同街另一口停留率只有10%，你就知道人流质量差一截。
竞品门店清单，走一圈就能抄到关键数据
别只盯“同品类”，把“抢同一笔钱的人”都算上，比如轻食也在抢午餐预算。
- 基础信息：店名/地址/距离（步行分钟）/营业时间
- 产品与价格：主推款、客单价区间、套餐策略
- 客流与产能：高峰排队长度、出杯/出餐速度、座位数
- 渠道：外卖占比（看骑手密度/取餐架）、团购/会员
- 可复制点：招牌话术、陈列、动线、引流物料
小技巧：在18:30蹲10分钟，数“进店单数”和“出单速度”，比听老板吹更准。
租金回本测算表模板（直接照填）
回本月数=（一次性投入）÷（月净现金流）。一次性投入别漏：装修、设备、押金、首批原料、开办费。
| 项目 | 填写示例（单位：元） |
| 月租金 | 30000 |
| 人员工资（月） | 45000 |
| 水电杂费（月） | 6000 |
| 月营业额（预估） | 180000 |
| 毛利率 | 60% |
| 月毛利=营业额×毛利率 | 108000 |
| 月净现金流=月毛利-固定成本 | 108000-（30000+45000+6000）=27000 |
| 一次性投入（装修+设备+押金等） | 240000 |
| 回本月数 | 240000÷27000≈8.9个月 |
把营业额下调20%再算一遍，回本还能扛得住，才算稳。
可以直接照做的落地建议
- 在2026年3月内，用上面时段完成2天采样，进店率低于3%的点位直接淘汰。
- 竞品清单至少列12家（同品类6家+替代品类6家），把客单价和高峰排队做成一张对比表。
- 回本测算用“三套数”：正常/保守（-20%营收）/极限（-35%营收），只要极限情景还能在12个月内回本，再进入谈租阶段。
