用三维打分把选址“算清楚”，别靠感觉
实体店选址最怕两件事：人很多但不买，房租不高但扛不住。现在是2026年2月22日03:00，你就按“人流质量、租金承受力、竞品密度”三维打分，直接算出回本周期，心里有底再签约。
三维打分表：每项1-5分，低于12分就谨慎
建议用满分15分，每项1-5分，简单粗暴。
- 人流质量（1-5分）：看“进店率+成交率”。同一时段蹲点2次，每次30分钟。路过300人，进店15人=进店率5%；进店15人成交3单=成交率20%。进店率≥6%且成交率≥25%给5分。
- 租金承受力（1-5分）：用“租金占毛利”判断。月毛利=月销售额×毛利率。建议房租+物业≤月毛利的35%给5分，超过50%直接1-2分。
- 竞品密度（1-5分）：步行300米内同业门店数。0-2家给5分；3-5家给3分；>5家给1分。注意“强势品牌”要额外扣1分。
把分数换成“回本周期”：一眼看值不值
回本周期（月）=（装修+转让费+首批货+押金）÷（月净利润）。月净利润≈月毛利-房租物业-人工-水电杂费。
小案例：60㎡轻食店，投入18万。预估月销售12万，毛利率55%，月毛利6.6万；房租物业2.2万，人工2.0万，杂费0.4万，月净利约2.0万。回本周期≈18万÷2万=9个月。三维打分：人流质量4分、租金承受力4分、竞品密度3分，总分11分。回本看着香，但竞争偏挤，开业后波动会更大，得留足现金。
可执行的落地动作：签约前把坑堵住
- 用同一工作日、同一周末各蹲点一次，记录“路过/进店/成交”，别只数人头。
- 把“房租上限”倒算出来：房租上限≈月毛利×35%-其它固定成本。
- 竞品不只数数量，进店看客单价、主推品、翻台/出杯速度，判断你能不能做差异。
- 签约时争取免租期≥15天、递增条款写死、转租权写进合同；同时准备3个月固定成本现金再开。
