租金谈不下来，多半是条款没抓住
租金压到你喘不过气时，别只盯“降多少”。房东真正担心的是空置风险、收租稳定性、后续纠纷。把条款谈清楚，降租反而更容易。
- 租金递增/调价规则：写死“每12个月最多上调3%”，或直接约定“2026年内不调价”。别留“按市场调整”这种口子。
- 续租权与优先权：约定“提前90天提出续租，房东同条件优先给你”。不然生意做起来被抬价赶走。
- 提前解约与转让：给自己留退路，比如“提前60天书面通知+补1个月租金可解约”，或允许“转租/转让需房东书面同意且不得无故拒绝”。
- 押金与杂费边界：押金退还时间写成“交接后7个工作日内”；物业、水电公摊、空调费哪些由谁承担写清单。
- 维修与交付/还原：空调、排烟、下水堵塞谁修？还原标准写“恢复可出租状态即可”，别变成“全部拆到毛坯”。
续租降租话术：把“降租”换成“稳定”
这几句直接拿去用，语气平一点就行：
- “我想把月租从2.4万调到1.9万，我这边可以一次续签24个月，并且提前付2个月租金，您收租更稳。”
- “如果您担心降太多，我们做个折中：2026年先按下调15%执行；我把门头、灯箱合规升级，提升整条街形象，您也好招商。”
- “我不想拖欠，也不想硬扛。要么降租换稳定续约，要么我按条款走解约/转让，您也要承担空置期。”
小案例：一家60㎡轻食店，原月租2.4万，拿出近90天流水与租售比（租金占营收18%偏高）证明压力，同时承诺续签24个月+提前付2个月，房东把月租调到1.9万，店里现金流立刻回正。
房东沟通记录表模板（复制就能用）
建议每次沟通都留痕，电话后补一条微信/短信确认。
| 日期时间 | 沟通方式 | 对接人 | 我方诉求 | 房东反馈 | 证据/附件 | 下一步与截止时间 |
| 2026-02-15 13:00 | 电话+微信确认 | 房东/物业 | 续租24个月，月租2.4万→1.9万；2026年不调价 | 可考虑，需看付款方式 | 近90天流水、同街区挂牌价截图 | 我方24小时内给书面方案；对方3天内回复 |
今天就能落地的动作
- 把近90天营收、毛利、租售比做成1页纸，谈判时直接递给对方。
- 准备两套方案：降租换长约、不降租但给免租期/递增封顶，让房东有台阶。
- 所有口头承诺都落到文字：微信确认+补充协议，签字盖章后再执行。
