看店铺位置，别只看“热闹”
实体店选址，最怕凭感觉。门口人多，不等于会进店；租金便宜，也不等于能赚钱。建议你用三张表判断：商圈客流表、竞品密度表、租售比测算表。
商圈客流怎么测算
选一个工作日、一个周末，各测3个时间段：11:00-13:00、17:00-19:00、19:00-21:00。站在门口或路口，数经过的人。
- 路过客流：每小时经过人数，比如800人/小时
- 有效客流：符合你目标客群的人，比如年轻女性占35%
- 进店率预估：餐饮可按3%-8%，便利店可按5%-12%
举个例子：晚高峰每小时1000人经过，目标客群40%，按5%进店率算，每小时约20人进店。客单价35元，2小时就是1400元流水参考值。
竞品密度别只数数量
竞品不是越少越好。完全没有同行，可能说明这里没需求。建议看500米范围内的同类门店。
- 同品类门店：比如奶茶店有8家，竞争偏高
- 价格带：你卖18元，对手主力价12元，就要想清楚差异
- 排队情况：晚高峰有3家排队，说明需求真实
- 差评内容：如果竞品差评集中在出餐慢、服务差，你就有机会
好位置不是没对手，而是你能比对手多一个明确优势。
租售比测算表要算到月
租金能不能扛住，直接看租售比。公式很简单：月租金 ÷ 月销售额。
- 餐饮店：建议租售比控制在8%-15%
- 零售店：建议控制在5%-12%
- 服务类门店：可放宽到10%-18%，但要看复购
比如一家小吃店月租金2万元，预计月流水18万元，租售比是11.1%，还能接受。如果月流水只有10万元，租售比就是20%，压力会很大。
落地建议
看中一个铺子后，别急着交定金。连续蹲点3天，至少记录9个时段客流；把500米内竞品拍照做表；再按保守流水测一次租售比。如果保守测算都能赚钱，这个位置才值得谈租金。
