选址选错，后面再努力都是还债。2026年实体店获客成本还在涨，门店位置基本决定了你的天花板。下面这份清单，蹲点三天就能跑完。
客流踩点：别在周末去，也别忘了雨天
很多人看铺子只挑周末下午，看着人挺多就签了。真实情况是：工作日午间和傍晚的客流，才决定你能不能活下来。
- 选一个工作日+一个周末，早中晚各蹲30分钟，用手机计数器数"经过门口的人数"和"真正停下来看的人"
- 停留率低于5%的位置要警惕。比如经过400人，只有12人停下，那叫"过路街"，不是"消费街"
- 雨天再去看一次。外卖占比高的品类无所谓，靠堂食的店，雨天客流能掉40%
- 数一下周边300米内的"目的性场所"：地铁口、菜市场、学校、写字楼。这些才是给你送人的入口
竞品分流测算：不只数门店数量
同一条街有3家奶茶店，不代表你不能开第4家，关键是看它们有没有吃饱。
挑一个竞品，连续两天在它门口数进店人数。假设日均进店180人，客单价20元，那它日营收约3600元。再看它的面积和座位——如果70%的订单是外卖带走，说明堂食需求没被满足，你还有位置。
反过来，如果三家店工作日午间都排小队，说明这条街的品类容量已经到顶，你进去只能打价格战。2026年打价格战的店，毛利率普遍被压到45%以下。
租金占比评估：先算红线，再谈条件
不同品类能承受的租金占比不一样，记住这几个数：
- 餐饮堂食：月租金 ÷ 月营业额，控制在12%以内，超过18%基本白干
- 零售、便利店：8%~12%，超过15%要慎重
- 轻餐饮、奶茶：15%~20%，但前提是外卖占比能上50%
举个例子。某社区底商60平米，月租2.1万，日均120单、客单22元，月营收约7.9万，租金占比26.6%——这店开一天亏一天。房东把租金降到1.4万才勉强到17.7%。
签合同前，把这五件事做完
- 自己蹲点三天，别信中介给的客流数据
- 用上面的公式倒推：这个租金，我每天要卖多少单才不亏
- 问清物业：能不能做餐饮、排烟怎么走、有没有转让费
- 晚上10点再去看一次，看治安、看停车、看隔壁店几点关
- 合同争取3年起租，加一条"前6个月经营不善可协商调整"
选址没有完美答案，只有算得清的选择。先算清楚数字，再谈感觉。
