三日蹲点：把“感觉好”变成可对比的数据
看商圈别只走一圈。用连续三天蹲点把客流摸透，才知道这条街到底“热不热”。建议在2026年4月20日这类工作日开启，连续覆盖工作日与周末更稳。
- 时间段：11:30-13:30、17:30-19:30、20:30-22:00（按你的品类调整）
- 统计口径：每15分钟计一次“经过人数/进店人数/成交人数”
- 顺手问3个问题：来这里干嘛？常来吗？更常去哪家？
例子：奶茶店点位，三天晚高峰平均经过900人/小时，进店率6%，成交率70%，那晚高峰每小时大概=900×6%×70%=38单，再乘客单就能估营业额。
租金回本测算：别被“低租金”骗了
选址核心是能不能撑住现金流。用一套简单模型，3分钟就能把“能不能扛”算出来。
月毛利=月销售额×毛利率；月净现金流=月毛利-（房租+人工+水电杂费+平台扣点）。
- 把房租控制在预估月销售额的8%-12%，餐饮偏高、零售偏低
- 把回本周期压在10-14个月内更安全（含装修设备）
例子：月销售额20万，毛利率55%，月毛利11万；房租2万、人工5万、杂费1万、扣点1万，月净现金流=11-9=2万。装修设备投入24万，回本约12个月，这类点位才算“能谈”。
竞品密度打分表：人多不等于你能赚
同品类扎堆，有时是“需求旺”，有时是“互相卷”。用300米步行圈做密度评分，分数越高越值得进。
- 竞品数量：0-2家=10分；3-5家=7分；6-8家=4分；9家以上=1分
- 头部强度（有无排队王）：没有=10分；1家强势=6分；2家以上强势=3分
- 差异空间（你能不能做出不同）：产品/价位/场景都能错位=10分；只能微调=5分；基本同质=2分
把三项相加，≥22分可以推进谈判；15-21分要改模型或换铺位；<15分建议直接放弃，别硬上。
能立刻执行的动作清单
- 本周就约中介拿3个备选铺位，每个都做三天蹲点，别只盯“最顺眼”的那个
- 把“预估月销售额”按保守/中性/乐观三档算一遍，只看保守档是否还能活
- 谈租时拿出你的测算表，目标是：免租期≥30天、递增条款写清、物业杂费逐项确认
- 竞品密度分
不够 就换点位；分够但回本慢，就降租或改成更高毛利品类
