商圈客流怎么采样，别被“看起来很热闹”骗了
选址最容易踩的坑：只看人多，不看对不对的人。你在2026年2月去看铺，建议用3天×3时段做客流采样，数据比感觉靠谱。
- 采样天：工作日2天 + 周末1天
- 采样时段：11:30-13:30、17:30-19:30、20:00-21:00（按你的业态可改）
- 要数3个数：路过人数A、停留/进店人数B、同类店成交单量C（蹲点数出杯/出餐）
简化算账：有效客流= A×(B/A)。比如你数到每小时路过600人，进店率5%，那有效客流约30人/小时；再看你能吃下多少份额。
竞品密度怎么打分：别盯着“有没有竞品”，要看“卷不卷”
用一个口径：以店铺为中心200米步行圈（大概3分钟）。把同业态分三类：强、同级、弱。
- 强竞品（品牌强/门店大/排队）：每家记3分
- 同级竞品：每家记2分
- 弱竞品（评价差/位置差）：每家记1分
密度分=3×强+2×同级+1×弱。经验值：0-6分偏空；7-12分正常可打；13分以上很卷，要么你产品/供应链很强，要么别硬冲。
租金承受力测算表（可套用），10分钟算出能不能扛
别只听中介说“这条街都这个价”。按你的利润结构倒推，才不会开业就被房租追着跑。
| 项目 | 怎么算 | 你填数字 |
| 日单量 | 有效客流×你的成交率（保守用3%-8%） | |
| 月销售额 | 日单量×客单价×30 | |
| 月毛利 | 月销售额×毛利率（餐饮常见55%-65%按你实际） | |
| 可承受租金上限 | 月毛利×15%（稳）到20%（激进） | |
| 房租压力 | (房租+物业+公摊)/月毛利 |
举个小例子：30㎡轻食店，日单量80、客单35，月销约8.4万；毛利率60%，月毛利约5万。租金上限按15%-20%就是7500-10000。如果房东要1.3万，还没算人工水电，基本就是硬扛。
能执行的落地建议
- 带个计数器和表格去蹲点，客流采样少于9个小时别下结论。
- 密度分高也不是死刑：要求房东给1-2个月免租+递增租金，用来对冲爬坡期。
- 把“租金上限”写进谈判底线，超过就换点位；好铺不止一个，现金流只有一条命。
