一套“组合拳”，把超售、押金扯皮、噪音投诉压下去
做城市短租最怕三件事：房态乱了被迫超售、押金说不清、邻居一投诉平台就来“关房”。我在2026年把流程拆成三张表/清单：房态锁单表、入住身份核验、退房验房视频清单。执行两周，临时改期和重复预订基本清零，押金纠纷从一月3起降到0起。
房态锁单表：把“口头确认”变成“锁单动作”
核心不是记账，是谁能改、什么时候改、改完立刻同步。我用一个共享表格，字段只留必要项：房源-日期-渠道-订单号-入住人-状态-锁单人-锁单时间。
- 锁单规则：收定金/平台生成订单号后，10分钟内必须锁单；没锁单，算操作事故。
- 反锁单：客人说“可能来”，一律不锁；最多给2小时口头保留，过时自动释放。
- 同房多渠道：每天固定2次对表（例如中午12点、晚8点），发现冲突先保留已付款订单。
入住身份核验：按2026年要求做“可追溯”
2026年政策环境对短租更友好，但也更强调身份核验与住宿登记，平台也在加严。我的做法很简单：门口不撕扯，线上把证据留全。
- 预入住：下单后发链接，让住客上传身份证正反面+人脸同框照（打码留4位即可），并声明“仅用于入住核验与登记”。
- 到店：智能门锁+摄像头只拍公共区域，核对人数；人数超出预报，直接加收清洁费或拒住。
- 噪音预防：入住前短信写清“22:00后不聚会不外放音乐”，违约一次扣300元押金并可清退。
退房验房视频清单：押金争议一次性讲明白
押金扯皮往往不是损坏大，是证据不完整。我固定在退房后30分钟内拍一条2分钟视频，按清单走，不解释、不情绪化。
- 镜头顺序：入户门口→客厅全景→卧室床品→卫生间台面/马桶→厨房台面/电器→窗户/地板近景。
- 必拍细节：烟味提示卡、垃圾分类、钥匙/门卡数量、易损点（玻璃桌角、遥控器、电磁炉面板）。
- 扣款标准：写成价目表贴在房源详情里，比如床品严重污渍80元、烟味除味200元、邻里投诉核实300元。
你现在就能做的三件事：把共享房态表建起来并设“10分钟锁单”；把身份核验做成一条自动消息模板；把2分钟验房视频清单贴在保洁群里，谁验房谁发视频到同一个文件夹。执行一周，你会发现麻烦少一半。
