涨租要不要接：用一张表就能算清
续约最怕一句话：房东说“行情都涨了”。别急着回绝，把账摊开更硬气。
核心看两条：租金占营业额比例（租售比）+ 现金利润被吃掉多少。
- 租售比＝月租金÷月营业额。很多餐饮/零售常见可承受区间是8%—12%（看品类和毛利）。
- 涨租压力＝（新租金-旧租金）÷月毛利额。它告诉你“涨的这部分”要多卖多少才能补回。
举个数：你现在2万/月，房东要2.6万/月，月营业额40万，毛利率55%。旧租售比5%，新租售比6.5%，还在可控区间；但涨的6000占月毛利（22万）的2.7%。如果你本来净利就只有2万/月，这一下直接砍掉三成利润，就该谈条件或换方案。
续约关键条款清单：别只盯着“租金数字”
同样的租金，条款不同，成本能差出一大截。把这些写进合同里，才叫“续得划算”。
- 租期与递增：写清递增方式（每年固定金额/百分比），建议设上限，别留“按市场调整”。
- 免租与装修期：续约也能要免租，理由是设备翻新、消防整改、淡季过渡。
- 续租优先权：同等条件下你优先，避免干得好被“换人加价”。
- 转租/转让：允许带设备转让或转租，至少要“房东不得无理拒绝”。
- 违约与提前解约：约定提前解约补偿上限，别一刀切“剩余租金全赔”。
- 押金与返还：押金金额、返还时间点、扣款标准写死。
- 费用边界：物业费、公共能耗、广告位、门头、外摆，谁出钱、怎么涨都要写。
房东谈判话术模板：把对抗变成交换
谈判别只说“能不能便宜点”，要给房东一个能答应的台阶。
- 锚定区间：“我能接受的是把租售比控制在10%以内。按我店月均40万，租金在4万以内才健康。你这次报价会让我现金流很紧。”
- 用条件换价格：“租金可以上调，但我需要2个月免租+递增封顶，这样我敢签更长租期。”
- 用稳定换让步：“我愿意签更长租期、按时打款、自己处理小修小补，换你把涨幅压到每月加3000以内。”
- 留备选方案但不翻脸：“我也在看周边铺位做对比。你这边如果能把条款落下来，我更愿意继续在这里经营。”
2026年2月就能立刻做的动作：把近3个月营业额、毛利、固定成本拉成一张表；按“新租金情景”测算净利；带着条款清单去谈——价格谈不动就谈免租、递增封顶、转让权，谈成任何一条都是真省钱。
