续签前，把账算清、把底线写出来
租约要续还是要退，别靠感觉。把近90天的流水、毛利、人工、外卖抽佣、能耗和房租占比拉出来看一眼。房租占比如果已经到20%以上，还在涨，那续签就要更硬一点。
给自己设三条底线：最高可承受月租、可接受递增上限、必须拿到的免租或装修期。谈判时就围绕这三条打。
租金递增条款：别只盯“涨多少”，要盯“怎么涨”
常见坑是“每年递增8%”写得很顺，但没写清起算日、是否按整年/自然年、提前解约是否仍按递增后的租金结算。
- 改成阶梯式：比如月租3万，房东要每年+8%，你可以提“第1-6个月3万，第7-12个月3.1万，下一周期再谈”。
- 加封顶：写死“每次递增不超过5%，且总租金不超过3.3万/月”。有上限，心里才稳。
- 绑定业绩：淡季明显的店，可以提“基础租金+营业额提成”，把现金流压力摊平。
免租期怎么谈：用“施工+爬坡”两段式更好拿
免租不要只说“给我一个月”。更好用的说法是：装修施工期+开业爬坡期。比如“施工15天免租，开业爬坡再免租15天，合计30天”。房东更容易接受，因为听起来更合理。
还要把细节落到合同里：免租期间物业费、水电底数怎么计；免租是否影响押金；如果房东延迟交付钥匙，免租是否顺延。
退租交铺验收清单：照着做，押金更容易全额拿回
- 书面退租通知：按合同提前多少天发，建议同时发短信+邮件/快递留痕。
- 交铺标准：恢复原状还是保留装修？把“保留/拆除清单”逐项写明，别口头说。
- 抄表与结清：水电燃气、物业、垃圾清运费，当天拍照录像，写到交接单。
- 损耗边界：墙面轻微磨损算正常使用；大面积渗水、私改线路才算你责任，验收时要据理力争。
- 钥匙与门禁：数量点清，交回后让房东/物业签收。
能立刻执行的三件事
今天就做：把合同里“递增、免租、交铺、违约、续租优先权”五块内容截图整理成一页，标出你要改的句子。
本周内约谈：拿着数据谈条件，直接给两个方案：A递增低一点，B递增高一点但给30天免租，让房东选。
签字前：把“起算日、封顶、顺延、验收标准、押金退还时间（建议写7-15天）”写进补充协议，不写就当没谈过。
