商圈客流怎么测：用3个数就能跑出日客流
选址别凭感觉，最稳的是自己算一遍客流。你在2026年4月5日 15:00这种时段去看点位，只代表“这一小时”，所以要按时段采样。
做法很简单：工作日2天+周末1天，每天抓3个时段（午餐、晚餐、夜间/下午）。每个时段计数10分钟，算出“每小时人流”。
- 时段小时人流=10分钟通过人数×6
- 日人流=各时段小时人流×该时段持续小时数（例如午餐2小时、晚餐3小时）
- 有效客流=日人流×目标人群占比（你用观察/问卷估个比例）
小例子：10分钟走过120人，晚餐时段按3小时，晚餐人流≈120×6×3=2160人。再看其中像“你的客群”的占比假设30%，有效客流≈648人。
竞品密度怎么画：一张“3分钟圈”就看懂卷不卷
别只看同品类，还要看替代品（咖啡对奶茶、简餐对轻食）。用地图拉两个圈：步行3分钟（约250米）和8分钟（约650米）。
- 统计圈内竞品数量、主打价格带、是否有爆款门店
- 竞品密度=竞品数/圈内可租铺位数（或沿街门头数）
- 再标注“强势点位”：地铁口、主出入口、扶梯口、十字路口
经验判断：3分钟圈里同价位同品类≥5家，还能活得好的店，往往靠“更低租金/更强产品/更快出杯或出餐”。你得知道自己靠哪一个。
坪效预测表模板：用“转化×客单×毛利”倒推租金上限
你不需要复杂模型，表里放这些字段就够用（直接照抄到表格软件）：
- 面积(㎡)、营业天数(月)、营业时长(小时/天)
- 有效客流(人/天)、进店率%、下单率%、复购率%
- 客单价(元)、毛利率%、人效(单/人/小时)
- 预计月销售额、预计月毛利、房租(月)、物业水电(月)、人工(月)
- 安全租金占比=房租/月销售额（餐饮常见希望压到8%~12%，非餐可更低或更高，按你行业调）
- 坪效=月销售额/面积(㎡)
小例子：30㎡小店，有效客流600人/天，进店率8%，下单率70%，客单25元。日销售≈600×8%×70%×25≈840元；月销售按26天≈21840元；坪效≈728元/㎡/月。再倒推能承受的房租上限。
能立刻执行的动作清单
- 这周就去点位做3天×3时段的10分钟计数，拍视频回看校准
- 把3分钟/8分钟圈内竞品做成清单，顺手记录价格带和排队情况
- 用上面的模板把“进店率、下单率、客单”各做保守/正常/乐观三套，租金只按保守方案谈
- 谈不下租金就换点：宁可多看10个铺，也别在一个铺上硬扛现金流
