商圈客流计数：别凭感觉，拿到“可复盘的数据”
选址最容易踩坑的点，就是看着人多，其实不是你的客群。做客流计数，用手机计时器+表格就够了。
- 时间段：早高峰 08:00-09:00、午间 12:00-13:00、晚高峰 18:00-19:00
- 天数：至少 3 个工作日 + 1 个周末（像 2026年3月这种换季月份更要看周末波动）
- 口径：只数“经过你门口3米内的人”，顺便粗分：学生/上班族/家庭客
把每小时人流记录下来，再加两列：可见停留人数（会停下看招牌/橱窗的）和同向流量占比（人流是否朝着你门口走）。很多店“人多但不进”，就是停留少、同向少。
竞品密度分析：数清楚“抢同一份钱”的店
竞品别只看同品类，还要看同消费场景。比如你开轻食，沙拉店是竞品，便利店的便当、咖啡店的三明治也是。
- 范围：以门店为中心，步行 5 分钟圈（大概 300-400 米）
- 分层：强竞品（价格带+品类完全重合）、弱竞品（场景重合但品类不同）
- 密度指标：强竞品数 / 5分钟圈；再标注“同侧/对侧/拐角”位置
小案例：同一条街 350 米内有 6 家奶茶，其中 3 家在你同侧且门头更亮，你的“被截流概率”会明显上升。这时就要看你能不能用差异化（低糖/果蔬/现烤）拉开理由，不然客流再大也白搭。
回本周期测算表：用一张表把租金、人效、毛利说清楚
别用“我感觉能赚”。用这套口径算回本：月净利润 = 月销售额 × 毛利率 − 固定成本；回本月数 = 初期投入 ÷ 月净利润。
| 项目 | 示例（60㎡饮品店） |
|---|---|
| 日进店 | 客流 2400/天 × 进店率 4% = 96 人 |
| 客单价 | 26 元 |
| 月销售额 | 96 × 26 × 30 ≈ 7.5 万 |
| 毛利率 | 62%（饮品常见区间） |
| 固定成本 | 房租1.8万 + 人员2.4万 + 水电杂费0.5万 ≈ 4.7万 |
| 月净利润 | 7.5万×62%−4.7万 ≈ 0.95万 |
| 初期投入 | 装修设备18万 + 押金转让金6万 = 24万 |
| 回本周期 | 24万 ÷ 0.95万 ≈ 25个月 |
你会发现：哪怕日客流看着不错，只要租金和人效压不住，回本就会被拉长。这个表一填，选址好坏立刻清楚。
能马上执行的动作清单
- 在 2026年3月内挑连续 4 天做计数，按“3个高峰时段”记录，顺手拍门口人流视频，回看更准。
- 把 5 分钟圈竞品做成清单：店名、价格带、主打、门头亮度、是否排队；强竞品超过 5 家就要写出你的差异化一句话。
- 回本表至少跑 3 组情景：保守/正常/乐观，把进店率按 3%、4%、6%去算；任何一组回本超过 30 个月，就别急着签。
- 准备谈租金时，把你的测算表带上：能明确说出“我能承受的上限租金”，谈判会硬很多。
