人流量怎么采样：别只看“热闹”
选点最怕一眼觉得旺，开业才发现旺的是隔壁。实操可以用“3天×4时段”采样：工作日2天+周末1天；每天下午2点、5点、7点、9点各数15分钟。
- 计数口径统一：只数经过你门口5米内的人，不要把对面商场的人也算进来。
- 顺手记“有效人流”：看一眼手机就走的算路过；停下看招牌/进店询价算有效。
- 把15分钟数据×4，得到小时人流；再按营业时长估日人流。
小例子：你测到晚7点15分钟过人120，折算每小时480。若晚6-10点是高峰4小时，峰段约1920人。再乘转化率估单量更靠谱。
竞品圈层分析：看谁在“抢同一口饭”
别只数竞品数量，要分圈层。建议以店址为中心画三圈：0-100米（截流圈）、100-300米（对比圈）、300-800米（备选圈）。
- 截流圈：同品类同价位最危险。重点看门头、排队、外卖单量提示、翻台速度。
- 对比圈：看差异化机会，比如别人主打堂食，你能不能主攻外带/夜宵。
- 备选圈：看商场/地铁口的“客流源头”是否稳定，别被临时活动骗了。
顺手做一张表：竞品价格带（如18-25元）、主推SKU、峰时段客满程度。你就知道自己要打哪里。
租金承受力：用公式把上限算出来
别跟房东聊感觉，先算上限。常用口径：月租金上限 = 预计月营业额 × 租金占比。餐饮常见租金占比8%-12%，零售10%-15%（看毛利）。
再把营业额拆开：预计月营业额 = 日有效人流 × 进店率 × 成交率 × 客单价 × 营业天数。
例子：日有效人流600，进店率6%，成交率70%，客单价28元，按30天：600×6%×70%×28×30≈21168元。若租金占比取10%，月租金上限≈2117元。明显撑不住高租金铺，就该换点位或换模型（如外卖为主、客单更高）。
可执行建议（今晚就能做）
- 用手机备忘录按“3天×4时段”把人流和有效人流记完，数据不够就别签。
- 把三圈竞品做成清单，每家拍门头+菜单价位，回去对比你的差异点能不能一句话讲清。
- 把租金上限算出来，谈判时直接报你能承受的区间；超出就用“免租期/递增租金/扣点”换条件。
- 在2026年3月7日23:58这种非高峰时段也去看一眼：夜间人群结构能决定你做不做夜宵、要不要加外卖窗口。
